Bolånetak

amorteraNär det under hösten 2010 infördes nya regler gällande bostadslån var en av nyheterna att man enbart fick låna 85% av bostadens värde. Relativt tidigt började begreppet Bolånetak användas och detta är nu ett begrepp som är etablerat. Men däremot finns det två olika synsätt på ordet.

Men kort sagt handlar bolånetak om en gräns gällande hur mycket som kan lånas till en bostad.

Bolånetak – Av fastighetens värde

Den 1:a oktober 2010 infördes det bolånetak som nämns ovan. De som tog ett bolån efter detta datum var tvungen att finansiera 15% av bostadsköpet med kontanter. Detta är även regeln som gäller idag. Därmed sattes ett bolånetak utifrån hur stort lånet fick vara i förhållande till fastighetens värde.

Bolånetak – Med egna gränser

I juni 2015 publicerade SBAB information om att de valt att införa bolånetak för alla nya bolånekunder. Gränsen som de valde att gå efter var 650%. Därmed kunde en person som hade en årsinkomst på 400.000 låna upp till 2,6 miljoner på banken. Ett bolånetak kan därmed även vara ett tak som begränsar utlånat belopp i förhållande till inkomsten. Om det är två personer som delar på lånet är det deras gemensamma inkomst som är utgångsläget för att sedan räkna ut bolånetaket.

Men egentligen är detta inte något nytt. Alla banker har redan tidigare i realitet haft ett slags outtalat bolånetak. Detta eftersom de ser till låntagarens inkomst och utgår från den för att räkna ut om personen kommer klara av att betala tillbaka bolånet eller inte. Detta även om räntan skulle gå upp.

Däremot är det få som har ett så tydligt bolånetak som SBAB. Detta med den faktiska gränsen på exakt 650%.

Idag används ordet skuldkvotstak främst till begreppet ovan. När man pratar om 85% av bostadens värde nämns belåningsgrad som den begränsande faktorn.

Bolånetakets historia

bolånDet var Finansinspektionen som tog initiativet till bolånetaket som reglerade lånesumman till maximalt 85% av fastighetens värde. Orsaken var att inspektionen var oroad över att belåningsgraden steg generellt hos svenskarna och att många därmed skulle ha svårt att betala tillbaka sina lån om räntan skulle gå upp. Många hade exempelvis en belåningsgrad som var över 90% vilket betyder att om värdet på fastigheten gick ner skulle belåningsgraden snabbt vara över 100%. Detta samtidigt som små förändringar i räntan skulle slå kunna slå hårt.

En orsak till den höga belåningsgraden var att bostadspriserna under lång tid ökat kraftigt. Detta skapade efterfrågan på större lån och därmed även högre belåningsgrad.

Utöver det såg Finansinspektionen en ökad risk på bolånemarknaden eftersom allt fler fått möjligheten att få amorteringsfritt hos bankerna.

Ännu en faktor som riskerade hushållens ekonomi var allt fler valde att ha boräntorna rörliga. Detta just eftersom de under flera år varit så låga. Men även detta är att ta en högre risk. De med en mix av fasta och rörliga räntor påverkas ju inte i lika stor grad av räntehöjningar som de som enbart har rörliga räntor.

Med en oro för alt större bolån, hög belåningsgrad och att många valde rörlig ränta infördes så bolånetaket. Detta med mål att minska lånesummorna och riskerna.

Tidig kritik mot detta bolånetak

Det var tidigt många som vände sig mot detta bolånetak och frågan är om målet egentligen nåddes.

Kritik framfördes bland annat av Statliga Riksgälden. De påpekade att det inte i första hand är belåningsgraden som är det som är farligt. Det viktiga är istället summan som lånas. De menade att fokus borde ligga på skuldsättningen och inte pantsättning.

Andra höjde kritiska röster mot att detta tak skapade svårigheter för unga att ta sig in på bolånemarknaden. Innan taket infördes fanns möjlighet att låna till hela bostaden. Men när nu 15% måste bekostas med kontanter skapades en situation där många unga inte hade en praktisk möjlighet att köpa sig en bostad. Detta extra mycket i städer där bristen på hyresrätter är hög och priset på bostadsrätter mycket höga. Ett tydligt exempel är Stockholm.

Även vissa banker var kritiska. En av dessa var SEB som menade på att ett amorteringskrav hade varit en bättre väg att gå.

Problemet skapade nya (dyrare) vägar

Till viss del visade det sig att bolånetaket fick motsatt effekt. Målet var att låntagarna skulle ta mindre summa i lån och att belåningsgraden därmed skulle vara lägre.

Några av de unga (samt andra) som inte hade kontantinsats valde att finansiera kontantinsatsen med privatlån. Detta var även något som bankerna  till viss del erbjöd. Det kunde till och med bli så att samma bank som gav bolånet presenterade en lösning med privatlån (lån utan säkerhet) som en finansieringslösning till handpenningen.

Resultatet blev därmed att personerna tog lika stora lån som innan bolånetaket infördes. Men att en del av detta är ett privatlån. Ett privatlån som inte sällan har en ränta som är högre än bolånets gamla topplån. Därmed fick denna insats en delvis bakvänd effekt.

Låntagarna fick lika stora skulder som innan gränsen infördes – men med högre månadskostnad på lånet pga. högra räntor på privatlånet.