Kan bolånen begränsas utifrån lön?

Amorteringskrav, slopat ränteavdrag eller större nyproduktion av bostäder. Vägarna och förslagen gällande hur låneberget ska minskas hos svenskarna är många. Att befolkningen gemensnittligt har stora lån är ingen fara i sig. Men flera experter pekar på att det kan mynna ut i en lågkonjunktur för Sverige om landet behöver höja räntan. Detta eftersom en del av låntagarna då inte längre kommer att ha råd att bo kvar i sina boenden.

En som kommer med ytterligare förslag för att begränsa utlåningen är generaldirektören i Finansinspektionen Erik Thedéen. Han menar att en väg skulle vara att begränsa bolånen till att maximalt vara sex gånger årsinkomsten. En person som har en årslön på 300.000 skulle därmed kunna låna 1,8 miljoner.

I de flesta delarna av landet är detta även vad som realitet praktiseras. Inte för att det finns någon lag på detta men för att det är sällan som personer med denna inkomst köper bostäder för så hög summa. Den stora skillnaden visar sig när man kommer till framförallt Stockholm. Det är även just där som bopriserna har skenat som mest och där risken är som störst.

Ökade skulder

För att visa på att svenskarnas totala skulder har ökat över åren lyfter Thedéen fram att skulderna ökat med 7% under de senaste åren. Men samtidigt har inkomsten ökat med 3,4%. Därmed är det en reell ökning av lånebördan. Precis som han påpekar är detta en utveckling som för landet inte är hållbar i längden.

Orsak

Precis som många andra experter pekar Thedéen på de skenande bopriserna som den största orsaken till den allt större belåningen. Bara under de senaste 12 månaderna har priserna gått upp 16%. Långt över ökningen av inkomsten alltså. Det som ligger bakom detta rally är bland annat urbanisering, för få bostäder och en växande befolkning.

Lösning

Utifrån de orsaker som finns till de skenande huspriserna ser Thedéen flera olika lösningar. Framförallt handlar det om att skapa en ”bättre fungerande bostadsmarknad”. En av de faktorer som han då främst lyfter fram är ett ökat byggande. Detta skulle minska efterfrågan vilket är en stor faktor till att priserna pressas så höga. Det finns helt enkelt inget alternativ för de som vill köpa en bostad än att acceptera de höga priserna.

Men samtidigt lyfter han upp att ett byggande idag inte skulle möta problemet på kort sikt. Det tar lång tid att planera och genomföra större fastigheter och därmed behöver det finnas vägar och fördelar för att använda de bostäder som finns på ett mer effektivt sätt. Ett problem är att fastighetsskatten tagits bort och att reglerna kring reavinstskatten har skärpts. Det som händer är en slags inlåsningseffekt. Läget har gjort att det för många är mycket fördelaktigt att bo kvar i sitt stora hus trots att man inte har behovet av så stort boende. Barnen kanske har flyttat ut och man önskar hellre att bo i ett mindre hus/lägenhet. Men i och med reglerna blir det helt enkelt mer ekonomiskt fördelaktigt att bo kvar. Detta skapar ju även ett mindre utbud på marknaden. Han sammanfattar det med att ”Det finns således en direkt koppling mellan nuvarande bostadsbeskattning och ökade skulder hos hushållen”.

En annan sak som lyfts fram som en lösning är skuldkvotstak. Detta innebär att en bank maximalt får låna ut en summa som motsvarar årslönen hos låntagaren multiplicerat med ett visst antal år. Detta har bland annat införts i både Irland och Storbritannien.

Exakt var gränsen skulle gå för detta skuldkvotstak säger han inte men nämner att det exempelvis skulle kunna ligga på 600%. Med andra ord att man får låna sex gånger sin årsinkomst.

Ytterligare en tanke är att försöka reglera hur stor del av låntagarens inkomst som går till räntor och amortering.

Vad har Finansinspektionen gjort?

Finansinspektionen kan inte ändra de skattelagar som nämnts ovan. Däremot nämner Thedéen att finansinspektionen genomfört en rad åtgärder för att bromsa utvecklingen. Bland de första åtgärderna var att införa bolånetak. Detta innebär att det inte idag går att låna mer än 85% av bostadens värde. Därmed ska det finnas en större säkerhet gällande betalningsförmåga även om räntan skulle gå upp.

(Det har däremot visat sig att flera låntagare ”går runt” detta genom att teckna ett privatlån på resterande summa. Därmed blir summan som lånas lika hög som förr men med skillnaden att räntekostnaderna blivit högre. Red anm)

En annan sak som Finansinspektionen har gjort är att de höjt kapitalkraven för bankerna. Exempelvis har ett riskviktsgolv införts på bolån. Efter dessa förändringar bedöms de svenska bankerna ha en betydligt stabilare grund att stå på än banker i flera andra Europeiska länder.

Risk

Den stora risken är att räntan går uppåt och att de som är högt belånade inte längre har möjlighet att konsumera i lika stor utsträckning. För att ha råd att bo kvar dras konsumtionen helt enkelt ner. Med tanke på att svenska BNP till hälften består av privatpersoners konsumtion skulle därmed ekonomin påverkas mycket kraftigt om konsumtionen minskades. Ett exempel lyfts upp från Danmark . Här minskade konsumtionen med 5% under åren från 2007 och 2009 (Finanskrisen).

Detta är den långsiktiga risken med den höga belåningen och det är detta som man vill undvika. En mindre konsumtion skulle leda till att hela makroekonomin skulle påverkas.

Detta är en sammanfattning av debattartikeln i Dagens Nyheter 5 nov 2015. Hela Artikeln kan läsas här.