Bolån
Det är ytterst få svenskar som har råd att köpa sitt boende kontant. En del ärver visserligen sin bostad och andra har sparat länge för att ha råd. Men det vanligaste är att man tar ett bolån. Det är det mest fördelaktiga lånet som finns gällande ränta.
Vad är ett bolån? – Rörlig eller Fast ränta – Bolån med betalningsanmärkning – Olika sätt att räkna ut bolåneräntan – Ränterabatt
Vad är ett bolån?
Låg ränta
Bolån är det lån som har lägst ränta. Detta beror på att banken har en stor säkerhet i att lånet kommer att betalas tillbaka. Skulle detta inte ske enligt avtal kan kronofogden tvångssälja bostaden och genom detta får banken in sin skuld.
Med säkerhet och säkerhet
För att få ett bolån måste det finnas en säkerhet i ett boende. Det är grunden för detta lån. Men eftersom det är stora belopp som ska lånas brukar inte banken nöja sig med denna säkerhet. De vill även veta hushållets gemensamma inkomster och utgifter för att genom detta kunna göra en sammanställning kring möjligheterna att betala tillbaka. På senare år har det blivit svårare att få bolån både gällande att bankerna har höjt sina krav och för att nya lagar och regler har införts kring bolån. Detta exempelvis med amorteringskrav och att man måste betala 15% av värdet kontant.
Till bostad – primärt
Ett bolån är alltid ett lån med en bostad som säkerhet. Det vanligaste är även att det tecknas just för att köpa en lägenhet eller villa. Men för den som har en belåningsgrad på lägre än 85% finns även möjlighet att höja bolånet och få loss pengar som inte behöver användas till huset. Däremot brukar banken vara noggrann med att fråga vad pengarna ska användas till och kan även neka lån på grund av detta.
Amorteringskrav
Från början av juni 2016 gäller nya regler gällande amorteringskrav. Orsaken till dessa var att FI ansåg att svensken var för ”överbelånad” och risken för en kommande bostadsbubbla var för stor. De regler som gäller är:
- Amortering på nya lån
Amortering måste ske till att lånet maximalt är på en belåningsgrad på 50%. I första hand måste en amortering ske med 2% av lånebeloppet till att belåningsgraden är 70%. Därefter räcker det med en amortering på 1% varje år till att belåningsgraden är 50%. Efter detta kan låntagaren själv välja om amortering ska ske eller om det ska vara ”amorteringsfritt”.
Amorteringskravet gäller däremot inte jord- och skogbruksfastigheter.
- Befintliga lån
Amorteringskravet gäller enbart lån som tecknats efter 1 juni 2016. Om ett tilläggslån tecknas (utökat bolån) innefattas även lånet av amorteringskravet. Det gäller även om man övertar ett befintligt bolån.
Vid tilläggslån kan man välja att lägga amortering på hela lånebeloppet till belåningsgraden max är 50% eller amortera tilläggslånet på maximalt 10 år eller till att den totala belåningsgraden gått ner till 50%.
- Undantag från amorteringskravet
Vid nyproduktion kan bankerna godkänna ett undantag från amortering i fem år. Bankbyte kan även ske utan att amorteringskravet aktiveras. Detta trots att man i realitet tecknar ett nytt bolån.
Det går även att få undantag från detta krav vid ”särskilda tillfällen”. Det kan exempelvis vara skilsmässa, dödsfall eller arbetslöshet.
| Bolag | Recension | Fördelar | Ansök |
|---|---|---|---|
 | Se recension | Ansök | |
 | Se recension | Ansök | |
 | Se recension | Ansök | |
 | Se recension | Ansök |
Bolånetak
Sedan 2010 finns en regel på ett bolånetak på 85%. Detta innebär att man enbart får låna 85% av bostadens värde. Resterande behöver betalas kontant.
- Kontantinsats på bolån
Eftersom många inte har möjlighet att lägga 15% i kontantinsats väljer många att betala kontantinsatsen med ett privatlån. Privatlån får tecknas utan någon säkerhet och pengarna får användas till valfritt ändamål. Den som därmed köper en bostad för 1miljon kan teckna bolån på 850.000kr och behöver komplettera med ett privatlån på 150.000kr.
Ingen övre gräns
Av de lån som är riktade till privatpersoner är det enbart bolån som inte har något fastsatt lånetak. Hur mycket som kan lånas beror helt och hållet på hur mycket bostaden värderas till. Av den summan får sedan 85% lånas.
Rörlig eller fast ränta
Till skillnad mot både privatlån och SMSlån har kunden alltid möjlighet att välja mellan rörlig eller fast ränta när ett bolån ska tecknas. Vid större belopp kan även lånet läggas upp på flera lån varav något kan ha rörlig ränta medan något annat fast.
Vad som bäst av rörlig och fast beror främst på hur mycket man prioriterar att veta exakt hur mycket man kommer att få betala varje månad mot att få en så låg ränta som möjligt. Vid större belopp rekommenderar många låneexperter att dela upp lånet i flera mindre summor där vissa har fast ränta och andra rörlig ränta. Därmed blir man inte lika sårbar om räntan skulle ändras under lånetiden.
Möjlighet finns även att välja ett lån med räntetak vilket kombinerar fördelarna med en fast och en rörlig ränta. Men detta mot en viss avgift.
Ränterabatt på bolån
Det är främst gällande bolån som man pratar om ränterabatt. Detta eftersom räntan presenteras så olika på privatlån och bolån hos bankerna. När det kommer till privatlån brukar bankerna uppge den lägsta möjliga ränta som går att få. Exempelvis kan de i marknadsföring skriva att de har ”privatlån med ränta från 3,5%”. Detta innebär att ingen kan få lägre än denna räntesats – men däremot högre.
I och med att man utgår från den lägsta räntenivån ges vanligtvis inte någon ränterabatt på privatlån. Men det finns några få undantag. Coop erbjuder privatlån och för de som är medlemmar hos Coop ges en ränterabatt på en procentenhet. De som inte är medlemmar får alltså betala en procent mer i ränta. Ibland erbjuder även vissa kreditinstitut korta kampanjer där man utlovar en viss ränterabatt under en viss tid.
Men det är främst bolånen som nämns i samband med ränterabatt. Bolån presenteras utifrån listränta och snittränta hos bankerna. Det är på listräntan som sedan en ränterabatt kan fås.
Den listränta som bankerna presenterar är alltså den högsta ränta som erbjuds vid bolån. Därifrån går det att få rabatt (ränterabatt) som gör att får lägre ränta på bolånet.
Det påverkar ränterabatten
Det finns ett flertal olika faktorer som påverkar vilken ränterabatt man som låntagare får. Några av de vanligaste är:
- Belopp
Det är alltid lättare att få lägre ränta på högre belopp.
- Belåningsgrad
Genom att ha en låg belåningsgrad fås även en lägre ränta. Detta då räntan ofta speglar den risk som bankerna får ta. Är det en låg belåningsgrad betyder det helt enkelt att säkerheten är större.
- Bankaktivitet
För att gynna personer att vara mycket extra aktiva på en enskild bank har många banker system som gör att man får lägre ränta om man är så kallad ”Plus-kund” eller bonuskund. Med andra ord betyder det att om man exempelvis har sparande, pension och försäkring hos banken så får man även en viss ränterabatt. Vad som krävs för att få rabatten varierar mellan olika banker.
- Anställning
Många banker erbjuder specialrabatter för sina anställda. Dessa varierar mellan bankerna men ger generellt en ränterabatt till de anställda.
Bolån med betalningsanmärkning
Det absolut vanligaste är att bankerna inte tillåter betalningsanmärkningar när ett bolån ska tecknas. Men det finns undantag. Låntagaren får däremot räkna med en betydligt högre räntesats och möjligheten att låna de större beloppen brukar vara starkt begränsad. Som alltid är det viktigt att jämföra de olika alternativen då räntor och avgifter skiljer sig mellan de olika kreditgivarna. Utöver det skiljer det sig även vilka krav man ställer på bolånetagaren. Exempel på kreditbolag som godkänner betalningsanmärkning är:
Blue Step Bolån – Ger ränta (2016) på mellan 4,4% och 8,15%. Bolån kan tecknas på befintlig eller ny bostad och värdet måste vara minst 200.000kr. Lägsta lånesumma är 150.000kr och belåningsgraden får maximalt vara 85% (75% på fritidshus).
Freedom Finance – Låneförmedlare med fokus på privatlån men som även förmedlar bolån. Som maximalt går det att göra jämförelser på bolån på upp till 6 miljoner. Hur stort belopp som får lånas varierar beroende på kreditgivare. Däremot gäller alltid att belåningsgraden maximalt får vara 85%.
Mitt Bolån – En av Sveriges största förmedlare av bolån. I och med att de samarbetar med ett flertal banker och kreditinstitut har de även samarbete med några av de som tillåter betalningsanmärkningar. Genomför en enkel lånejämförelse och se vad bankerna erbjuder för låneerbjudanden. Lägsta lånesumma är 10.000kr och som mest går det att låna 10.000.000kr. Detta med en belåningsgrad på 85%.
Marginalen Bank – Marginalens Omstartslån kan tecknas med befintlig eller ny bostad som säkerhet. Marknadsvärdet på villa/fritidshus måste vara minst 500.000kr, på bostadsrätt gäller 250.000kr. Lägsta lånebelopp är 100.000kr och räntan är från 4,305.
| Bolag | Lånesumma | Krav | Ansök |
|---|---|---|---|
| Låna fr. 100.000kr | Betalningsanmärkning inget problem Kräver bostad som säkerhet | Ansök |
 | Låna fr. 150.000kr | Betalningsanmärkning inget problem Kräver bostad som säkerhet | Ansök |
Olika sätt att räkna ut bolåneränta
Betyder det alltid att två bolån med exakt samma ränta kommer generera samma kostnader för låntagaren? Nej, en viss skillnad finns. Det finns nämligen tre olika sätt för bankerna att räkna ut tiden som räntan ska beräknas på. Beroende på vilket sätt som används så gynnas eller missgynnas personen med bolånet. Detta lyftes upp extra mycket i media i september 2014 då bland annat Svd lyfte upp att bolånekunder hos Swedbank får en ränta på 2,02% trots att de bara anger att räntan skulle vara 2,0%. Detta just på grund av vilken räntedagsbas som användes.
360/360
Med detta räknesätt baserar man uträkningen på att ett år är uppbyggt av 360 dagar. Genom det blir varje månad lika lång d.v.s. 30 dagar. Med andra ord kommer låntagare betala exakt samma summa i ränta varje månad. Detta förutsatt att räntan inte rört sig förstås.
365/365
Här delas året upp i dagar vilket innebär att man betalar lite mer de månader som består av 31 dagar och minst i februari. Utslaget på ett år blir ändå denna metod exakt lika kostsam som den ovanför. Skillnaden är bara att kostnaden varierar månad från månad.
365/360
I likhet med första modellen utgår denna från att året har 360 dagar. Däremot betalar man per dag i likhet med den andra modellen. Eftersom ett år i realitet är 365 dagar betyder det att låntagaren får betala något extra per år.
Skillnaden blir…
De två första modellerna ger exakt samma räntebelopp utslaget på ett år. Vid ett lån på 1 miljon och en räntesats på 4,25 skulle räntekostnaden per år bli 42500kr. Med den sista modellen skulle samma lån kosta låntagaren 43090kr. En skillnad på 590kr per år.