Seniorlån

Krav

Exakta krav kan variera mellan de olika långivarna men några vanliga krav är följande: (Dessa är tagna från Swedbank)

• Ålder. Exempelvis att personen minst ska vara 58 år
• Personen ska vara pensionerad
• Ekonomisk säkerhet. För att lånet ska beviljas måste en villa, bostadsrätt eller ett fritidshus belånas dvs. vara som säkerhet för banken.
• Fastigheten ska vara värderad samt försäkrad.

Summa

Hur mycket man kan låna på ett seniorlån beror helt på hur mycket fastigheten som man vill belåna  är värd. På ett vanligt bolån får man låna upp till 85% av värdet men på ett seniorlån är denna gräns lägre, exempelvis 60%.

De som bor i en ”normalvilla” i Stockholm kan räkna med ett värde på fastigheten på minst 2 miljoner. I detta fall får alltså personen låna upp till 1,2 miljoner. Detta alltså oavsett om det finns ett bolån på huset tidigare eller inte. Huvudsaken är att den sammalagda skulden inte övergår 1,2 miljoner.

Olika lånelösningar

När ett seniorlån tecknas kan man välja på ett flertal olika lösningar.

Försäkringslösning: Om man vill ha pengarna utbetalade månadsvis kan försäkringslösning vara ett bra alternativ. Ett lån tecknas och hela den summa som man får låna tas ut från banken. Men pengarna sätts direkt in på en kapitalförsäkring. Därifrån delas pengarna ut månadsvis. Fördelen med detta är att man får avkastning på sina placerade pengar. Detta ska då jämföras med att ha ett seniorlån på en bank som betalar ut en liten summa varje månad men att de pengar man har ”rätten till” inte ger någon avkastning.Den som vill kan i princip skapa ett eget liknande system. Man tar då ut hela lånet och sätter in pengarna på räntekonton eller lågriskfonder. Därifrån tar man sedan ut pengar varje månad efter det behov man har.Huvudpoängen är i alla fall att utnyttja möjligheten att få avkastning på pengarna som man ändå har lånat.

Ränteuppräkning:Genom att välja ränteuppräkning får man som låntagare ut maximalt belopp från lånet. Någon amortering sker inte och inte heller någon betalning på räntan. All räntekostnad läggs ”på hög” på lånet under lånets löptid. Fördelen är att man frigör så stort kapital som möjligt på en och samma gång. Men nackdelen är att detta val gör att man får betala mest i räntekostnader. Detta eftersom man inte betalar av räntan under lånets löptid

Skulduppräkning:Med skulduppräkning menas att lånet delas upp i två olika belopp. Det ena beloppet betalas ut till låntagaren medan det andra beloppet används för att betala räntan till den dagen lånet förfaller. På detta sätt får låntagaren ett större lån och då pengarna som ska gå till räntan inte betalas ut upplever man inte att man ”betalar” någon ränta. De pengar som betalas ut är disponibla.

Är Seniorlån ett bra lån som kan rekommenderas? Både ja och nej. Innan man tar något beslut bör man åtminstone sett dess fördelar och nackdelar.

Det kan vara fördelaktigt att välja ett privatlån istället för att belåna sitt boende. Genom att undvika att pantsätta sitt hem som säkerhet för lånet, få ökad flexibilitet och enklare hantering av lånet samt snabbare tillgång till finansiering, kan ett privatlån vara ett bättre alternativ för att möta dina ekonomiska behov utan att utsätta din boendesituation för risk.

Jämföra Seniorlån

När man jämför lån är det framförallt räntan som man brukar fokusera på. Men det finns även andra aspekter att ta hänsyn till. Detta inte minst när det gäller seniorlån som är uppbyggda på ett något annorlunda sätt i jämförelse mot klassiska privatlån eller bolån. Bankerna skiljer sig även i avtalet på ett flertal punkter. Detta bland annat på följande.

Minimiålder

Bankerna har full frihet att sätta vilken åldersgräns de vill för att låntagaren ska bli beviljad lån. Vanligtvis är den mellan 18-21 år. Men på seniorlån är det betydligt högre ålder som krävs. Det finns allt från de banker som kräver att personen minst måste vara 58 år till de som inte har någon åldersgräns.

Om man lever i ett parförhållande tar vissa banker även hänsyn till detta och kräver då att bägge har nått upp till ålderskravet.

Inkomst

En del kräver att låntagaren måste ha pension medan andra enbart ser till den kompletta ekonomiska situationen. Personen kan ju ha stora kapital bundna i fastigheter och annat som därmed blir en säkerhet även om personen inte har någon fast inkomst.

Lägsta lånebelopp

Även här skiljer det sig mycket. Det finns banker som enbart lånar ut 50.000kr medan summor upp mot 200.000 är betydligt vanligare. En del banker uppger inte någon summa utan gör enbart individuella bedömningar.

Högsta belåningsgrad

Med belåningsgrad menas hur många procent av fastighetens värde som lånet får vara på. Ju större belåningsgrad desto större summa går det alltså att låna. Överlag är det på betydligt lägre nivåer på seniorlån än på bolån. Belåningsgraden som accepteras varierar med allt från 15-60%.

Vid hög belåningsgrad kan det krävas speciella låneformer. Detta kan exempelvis vara att hela beloppet tas ut från lånet och placeras direkt i en kapitallivränta. Från denna betalas sedan pengarna ut varje månad. Däremot går en del av utbetalningen direkt till att betala av räntan på lånet. Resterande blir disponibelt för låntagaren. Detta är ett sätt för banken att kunna ha erbjuda högre belåningsgrad eftersom det ger en större trygghet för banken.

Ett annat sätt att få hög belåningsgrad är att lånet läggs upp på så kallad skulduppräkning.

En del banker har även olika hög belåningsgrad beroende på ålder på låntagaren. Ju yngre man är desto lägre belåningsgrad accepteras.

Utbetalningar

När man tecknar ett seniorlån får man välja på om hela summan ska betalas ut med en gång eller om den istället ska portioneras ut varje månad. Hos vissa banker är det även möjligt att kombinera detta. På så det sättet kan man få en relativt stor summa på en gång men sedan även få en mindre summa varje månad.

Försäkringslösning

Med försäkringslösning menas att de pengar som man lånar direkt placeras i en kapitalförsäkring eller kapitallivränta. På så vis kan man få en viss avkastning på de pengar man inte ännu tagit ut från lånet. Hur mycket avkastning man får beror helt på hur värdet på kapitalförsäkringen förändras.

Om en försäkringslösning ingår varierar mellan de olika bankerna.

Kostnader

Den största kostnaden för ett seniorlån är räntan. Men därutöver tillkommer det flera kostnader. Detta är exempelvis avgift för pantbrev, uppläggningsavgifter och aviavgifter. Men även om dessa kostnader skiljer sig något mellan de olika bankerna så är det framförallt räntan man ska fokusera på då det är där man kan spara de större summorna.

Räntan

I likhet med både privatlån och bolån så skiljer sig räntan åt hos de olika bankerna. Som vanligt är det alltså en fördel att jämföra räntor hos flera banker innan man tecknar lånet.

Däremot är alltid räntan relativt hög. Detta i jämförelse med ett vanligt bolån. Det är också på denna punkt som seniorlån har sin svaghet. Som ett exempel kan nämnas att flera aktörer hade en dubbelt så hög ränta på seniorlån år 2014 än vad de erbjöd på tremånaders räntan på bolån.

Bindningstid

En del banker erbjuder enbart rörlig ränta medan andra både har rörlig och bunden. Om man väljer bunden ränta kan detta göras på allt mellan 3 månader och 10 år.

Löptid

Hur många år lånet får läggas upp på kallas för löptid. Här är det vanligt med 10 år men det finns även på hela 40 år. En del banker erbjuder till och med ”livet ut”.

Förtidslösen

I de fall som man har valt bunden ränta och vill lösa lånet i förtid kan det i vissa fall resultera i att låntagaren måste betala en så kallad ränteskillnadsersättning.  Det som skiljer bankerna på denna punkt är om denna ersättning måste betalas eller inte. Bland de banker som kräver ersättning kan även ersättningsbeloppet variera.

Är det en kapitalförsäkring kan den oftast lösas helt eller delvis i förtid. I dessa fall finns det oftast speciella regler kring detta. Som exempel kan ett försäkringsbolag nämnas som under det första året inte tillåter återköp, därefter tillåts återköp men då till en avgift på en viss procent av beloppet. Ju fler år som gått desto lägre procentsats används för att räkna ut denna avgift.

Bogaranti

Om man har ett seniorlån som löper på 10år är man tvungen att betala av hela lånet när dessa tio år har gått. Ett alternativ är att ta ett nytt seniorlån för att betala det nya. På så vis kan man bo kvar i sitt hus och fortsätta ha detta som en garanti för banken att de får in sina pengar. Men det finns en nackdel. Om det skulle visa sig att belåningsgraden ökat i och med högre lån eller lägre fastighetsvärde finns risken att banken nekar nytt seniorlån.

Med andra ord blir man tvungen att sälja huset och flytta för att kunna betala lånet.Men med en bogaranti slipper man denna oro. Det betyder att banken lovar att antingen förlänga lånet eller att låntagaren får teckna ett nytt seniorlån när det gamla löpt ut. Detta livet ut.Fakta är taget från ”Konsumenternas  – Vägledning om Bank och Försäkring”.

Nackdelar och alternativ till seniorlån

Fördelen med ett seniorlån är att man får loss pengar som annars är bundet i den fastighet man äger. Detta exempelvis om man är pensionär och vill ha mer pengar att röra sig med men detta utan att behöva sälja sin fastighet.

Lånet går att lägga upp på flera olika sätt men karakteriseras av att låntagaren både kan teckna den trots hög ålder samt att någon ränta eller amortering inte behöver betalas under låneperioden. Istället betalas allt när lånet förfaller (och huset ska säljas).

Men vad finns det för nackdelar med denna låneform? Vad finns det för alternativ?

Framförallt finns det tre nackdelar.

1. Räntan

Den som jämför räntan på ett seniorlån mot ett bolån kommer se att räntan är ungefär dubbelt så hög. Med andra ord blir kostnaden för lånet dubbelt så hög. År 2014 erbjöd till och med vissa banker seniorlån som hade 2,5 gånger högre ränta än den rörliga räntan på bolån.

En person som tar ett seniorlån bör alltså vara medveten om att den ”höga” räntan måste betalas när lånet förfaller. Det finns visserligen flera olika varianter av seniorlån då räntan betalas på olika sätt. Men likheten mellan de olika lösningarna är att räntan är relativt hög. Detta med tanke på att det är en fastighet som är trygghet och att man därmed kan jämföra det mot ett klassiskt bolån.

Men samtidigt beror detta på hur man ser på sin förmögenhet. Genom att välja ett seniorlån som löper till den dag man avlider behöver man själv inte märka av den höga räntekostnaden. Istället läggs all räntekostnad på hög och den dag man avlider säljs huset och både ränta och amorteringskostnader betalas av från denna försäljning. Har man inte något intresse av att arvet ska vara så stort som möjligt till de efterlevande spelar det ju inte heller någon roll om stora summor betalas till banken. 

2. Eventuell flytt vid låneperiodens slut

Alla banker har ett krav på att fastigheten inte får belånas med mer än en viss procent. Det kan exempelvis vara att sammanlagda lån på fastigheten inte får överstiga 60% av husets värde. Med andra ord krävs det att husets värde inte har sjunkit eller att lånesumman stigit efter att låneperioden är slut. Om så sker kommer belåningsgraden vara över 60% vilket gör att man inte kan förlänga sitt seniorlån eller teckna ett nytt.

Om lånet var upplagt på 10 år och man efter den tiden blir tvungen att lösa det måste man med andra ord sälja fastigheten. Detta för att få loss pengarna och det trots att man kanske velat bo kvar längre.

När man tecknar ett seniorlån är det därför viktigt att välja rätt låneform. Det finns tre lösningar.

• Lägg upp lånet på lång löptid

Är man 70 år och lägger upp lånet på 40 år är sannolikheten mycket stor att man har avlidit (eller vill flytta av egen vilja) innan lånet löpt ut. På så vis får man bo kvar så länge man vill

• Välja seniorlån utan löptid

En del banker erbjuder seniorlån som löper på så länge som personen lever. Även detta sätt är en möjlighet att komma från eventuellt flyttvång.

• Bogaranti

I vissa seniorlån ingår en bogaranti. Med det menas att banken lovar att man kommer att få bo kvar i sitt hus även om seniorlånet löpt ut. De garanterar därmed att man får teckna ett nytt lån eller förlänga nuvarande.

Då detta kan vara en mycket avgörande faktor bör man alltid diskutera rätt lösning med sin bankman.

3. Bostadstillägget

Som pensionär är inkomsten ofta låg och många har rätten till bostadstillägg. Men med ett seniorlån kan tillägget minskas eller helt och hållet utgå. Orsaken är att i bostadskostnad får man enbart räkna med ränta som verkligen betalas varje månad. Eftersom ett seniorlån lägger räntan på låneskulden (vilken betalas när lånet förfaller) räknas inte räntekostnaden in i bostadskostnaden.

I de fall som man väljer ett seniorlån där pengarna placeras i exempelvis i en kapitalförsäkring räknas även denna summa som förmögenhet vilket även det kan påverka chansen att få bostadstillägget.

Alternativ till seniorlån

Alla låneformer har sina fördelar och nackdelar. Det är något man bör vara medveten om och insatt i innan man väljer låneform. Låneformerna nedan är ett alternativ mot seniorlån men har då inte samma fördelar som seniorlånet gällande amortering och räntebetalningar under låneperioden.

• Bolån

Finns möjligheten att ta ett klassiskt bolån kan man få en betydligt bättre ränta. Vid låg belåningsgrad kan man även få amorteringsfritt under vissa perioder.

Fördelen ligger i den låga räntan som många gånger är hälften så stor som vid ett seniorlån.

Genom att ta ut hela beloppet och avsätta en viss del av det till kommande ränteutgifter har man skapat sig samma funktion som vid ett av de olika alternativen vid seniorlån. Men detta till lägre räntekostnad.

Nackdelen är att bankerna är mer restriktiva gällande att bevilja bolån till äldre personer.

• Bolån på barn

Ett alternativ för att kunna nå bolånets fördel gällande den låga räntan är att ge/sälja huset till barn i familjen. Barnen kan i sin tur teckna bolån på huset och ge pengarna till föräldern. Detta eftersom yngre personer har lättare att få bolån beviljade. På detta sätt får föräldrarna loss pengarna i huset och barnen kan sedan sälja fastigheten när föräldrarna avlider och betala av lånet.

Om det finns fler barn i familjen bör man gå till en jurist för att hitta bästa lösningen kring detta då det annars lätt kan uppstå arvstvister.

• Flytta till annat boende

Även om många vill bo kvar i sitt hus bör man tänka långsiktigt och realistiskt. Hur många år kommer du att kunna bo kvar i huset? Detta med tanke på hälsa och ålder. Kanske är en flytt närmare än vad man först förväntar sig och i detta fall kan det vara bättre att tidigt sälja huset och flytta in i en mindre bostad. På så vis frigör man även kapitalet som kan användas till att njuta av livet i form av resor eller annat.

• Privatlån

Att teckna ett privatlån är bara ett alternativ i några få undantagsfall. Räntemässigt gick det exempelvis att få ett privatlån med lägre ränta än seniorlån år 2014. Men skillnaden var bara någon tiodelsprocentenhet. Så på större belopp är det inte något riktigt bra alternativ.

Däremot om en mindre summa ska lånas kan det vara enklare att teckna ett privatlån. Detta förutsatt att banken beviljar det. Många gånger finns ett ålderskrav (att man inte får vara äldre än en viss ålder) och av de som funderar på seniorlån är det många som överstigit det kravet.

Skulduppräkning

Skulduppräkning är vanligast förekommande vid seniorlån. Detta innebär att låntagaren tar ett lån men att inte hela lånet betalas ut. En del av lånesumman avsätts nämligen till räntebetalningarna som kommer att behöva ske i framtiden. Man räknar alltså upp skulden och avsätter dessa pengar på en gång (skulduppräkning).

Hur stor del av lånesumman som direkt betalas ut till lånetagaren och hur stor del som därmed avsätts till ränta är olika beroende på vilken räntesats som fås samt hur lång tid lånet läggs upp på (löptid).

Fördelen med skulduppräkning är att man vet hur mycket man lånat och exakt hur mycket man måste betala tillbaka när lånet har löpt ut. Summan är ju exakt lika stor som den summa man fått i lån. Räntekostnaderna betalas av de avsatta kapitalet.